Eine Mieterhöhung im Briefkasten löst bei vielen Mietern Unsicherheit aus. Doch nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Regeln der Vermieter einhalten muss und wie Sie reagieren sollten.
Arten der Mieterhöhung
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung. Der Vermieter kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, wenn:
- Die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist
- Die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt
- Die Kappungsgrenze eingehalten wird
Was ist die Kappungsgrenze? Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen — in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
2. Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten (bis 2019: 11 %) auf die Jahresmiete umlegen. Allerdings:
- Reine Instandhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Erhöhung
- Die Erhöhung darf maximal 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren betragen
- Bei Mieten unter 7 €/m² maximal 2 €/m²
3. Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Diese sind verbindlich, wenn sie:
- Schriftlich vereinbart wurden
- Betrag und Zeitpunkt konkret benannt sind
- Zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegt
4. Indexmiete
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Eine Erhöhung ist möglich, wenn:
- Der Index seit der letzten Anpassung gestiegen ist
- Die Anpassung schriftlich mitgeteilt wird
Formale Anforderungen an eine Mieterhöhung
Eine wirksame Mieterhöhung muss folgende Kriterien erfüllen:
- Schriftform: Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen.
- Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung begründen, z.B. durch:
- Verweis auf den Mietspiegel
- Gutachten eines Sachverständigen
- Vergleichswohnungen (mindestens 3)
- Überlegungsfrist: Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB).
So reagieren Sie richtig
Schritt 1: Formalien prüfen
- Ist die Erhöhung schriftlich erfolgt?
- Wurde sie ausreichend begründet?
- Wurden die Fristen eingehalten?
Schritt 2: Höhe der Erhöhung prüfen
Vergleichen Sie die geforderte Miete mit:
- Dem örtlichen Mietspiegel (falls vorhanden)
- Ähnlichen Wohnungen in der Nachbarschaft
- Der Kappungsgrenze
Schritt 3: Reaktionsmöglichkeiten
Sie haben drei Möglichkeiten:
- Zustimmen: Die erhöhte Miete gilt ab dem geforderten Zeitpunkt.
- Teilweise zustimmen: Sie erkennen nur einen Teil der Erhöhung an.
- Ablehnen: Der Vermieter muss ggf. auf Zustimmung klagen.
Tipp: Reagieren Sie nicht vorschnell. Nutzen Sie die Überlegungsfrist aus, um die Rechtmäßigkeit zu prüfen.
Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
Eine Mieterhöhung ist unwirksam, wenn:
- Die Schriftform nicht eingehalten wurde
- Die Begründung fehlt oder unzureichend ist
- Die Sperrfrist von 15 Monaten nicht eingehalten wurde
- Die Kappungsgrenze überschritten wird
- Die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird
- Bei Modernisierung: Die Maßnahme keine Modernisierung war
Sonderfall: Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Die Miete bei Neuvermietung darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen:
- Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014)
- Umfassend modernisierte Wohnungen
- Vormieter zahlte bereits höhere Miete
Fazit
Nicht jede Mieterhöhung müssen Sie akzeptieren. Prüfen Sie sorgfältig die formalen Voraussetzungen und die Höhe der geforderten Miete. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Überprüfung.