Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung. Innerhalb von drei Jahren ist die Steigerung auf 20 % gedeckelt (Kappungsgrenze), in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 %.

Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?

Sie muss schriftlich erfolgen, begründet sein (Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen) und Ihnen eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats einräumen.

Was passiert, wenn ich nicht zustimme?

Wenn Sie der Mieterhöhung ganz oder teilweise nicht zustimmen, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen — die Beweislast für die Rechtmäßigkeit liegt bei ihm. Bis zum Urteil zahlen Sie die alte Miete.

Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?

Acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr (vor 2019: elf Prozent), gedeckelt auf maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bzw. 2 €/m² bei Ausgangsmieten unter 7 €/m².

Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig und wie sollten Sie reagieren?

Q: Was ist die Kappungsgrenze?

Eine Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 % steigern (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 %. Modernisierungsumlagen werden separat behandelt.

Eine Mieterhöhung im Briefkasten löst bei vielen Mietern Unsicherheit aus. Doch nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Regeln der Vermieter einhalten muss und wie Sie reagieren sollten.

Arten der Mieterhöhung

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die häufigste Form der Mieterhöhung. Der Vermieter kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, wenn:

Die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist
Die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt
Die Kappungsgrenze eingehalten wird

Was ist die Kappungsgrenze? Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen — in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten (bis 2019: 11 %) auf die Jahresmiete umlegen. Allerdings:

Reine Instandhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Erhöhung
Die Erhöhung darf maximal 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren betragen
Bei Mieten unter 7 €/m² maximal 2 €/m²

3. Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Diese sind verbindlich, wenn sie:

Schriftlich vereinbart wurden
Betrag und Zeitpunkt konkret benannt sind
Zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegt

4. Indexmiete

Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Eine Erhöhung ist möglich, wenn:

Der Index seit der letzten Anpassung gestiegen ist
Die Anpassung schriftlich mitgeteilt wird

Formale Anforderungen an eine Mieterhöhung

Eine wirksame Mieterhöhung muss folgende Kriterien erfüllen:

Schriftform: Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen.
Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung begründen, z.B. durch:
- Verweis auf den Mietspiegel
- Gutachten eines Sachverständigen
- Vergleichswohnungen (mindestens 3)
Überlegungsfrist: Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB).

So reagieren Sie richtig

Schritt 1: Formalien prüfen

Ist die Erhöhung schriftlich erfolgt?
Wurde sie ausreichend begründet?
Wurden die Fristen eingehalten?

Schritt 2: Höhe der Erhöhung prüfen

Vergleichen Sie die geforderte Miete mit:

Dem örtlichen Mietspiegel (falls vorhanden)
Ähnlichen Wohnungen in der Nachbarschaft
Der Kappungsgrenze

Schritt 3: Reaktionsmöglichkeiten

Sie haben drei Möglichkeiten:

Zustimmen: Die erhöhte Miete gilt ab dem geforderten Zeitpunkt.
Teilweise zustimmen: Sie erkennen nur einen Teil der Erhöhung an.
Ablehnen: Der Vermieter muss ggf. auf Zustimmung klagen.

Tipp: Reagieren Sie nicht vorschnell. Nutzen Sie die Überlegungsfrist aus, um die Rechtmäßigkeit zu prüfen.

Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?

Eine Mieterhöhung ist unwirksam, wenn:

Die Schriftform nicht eingehalten wurde
Die Begründung fehlt oder unzureichend ist
Die Sperrfrist von 15 Monaten nicht eingehalten wurde
Die Kappungsgrenze überschritten wird
Die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird
Bei Modernisierung: Die Maßnahme keine Modernisierung war

Sonderfall: Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Die Miete bei Neuvermietung darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen:

Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014)
Umfassend modernisierte Wohnungen
Vormieter zahlte bereits höhere Miete

Fazit

Nicht jede Mieterhöhung müssen Sie akzeptieren. Prüfen Sie sorgfältig die formalen Voraussetzungen und die Höhe der geforderten Miete. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Überprüfung.