Die Mietkaution: Grundlagen
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Gemäß § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem separaten Konto anzulegen, das mindestens mit dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz verzinst wird. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, um eventuelle Gegenansprüche zu prüfen. Gesetzlich ist diese Frist nicht genau definiert. Die Rechtsprechung geht in der Regel von drei bis sechs Monaten aus.
In bestimmten Fällen kann der Vermieter einen Teil der Kaution bis zu 12 Monate einbehalten – nämlich für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung. Nach Erteilung der Abrechnung muss der einbehaltene Betrag jedoch unverzüglich ausgezahlt werden.
Welche Abzüge sind erlaubt?
Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis verwenden:
- Mietrückstände: Ausstehende Mietzahlungen und Nebenkostennachzahlungen
- Schäden an der Wohnung: Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Nur wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag besteht
- Noch ausstehende Betriebskostennachforderungen: Angemessener Einbehalt zulässig
Was ist „normale Abnutzung"?
Normale Abnutzungsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen, darf der Vermieter nicht von der Kaution abziehen. Dazu gehören beispielsweise:
- Leichte Verfärbungen an den Wänden
- Laufspuren auf dem Teppich
- Kleine Dübellöcher in der Wand
- Leichte Kratzer auf dem Parkett in Laufbereichen
Das Übergabeprotokoll
Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie unbedingt ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. Dieses dokumentiert den Zustand der Wohnung und ist im Streitfall ein wichtiges Beweismittel. Es sollte enthalten:
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Anwesende Personen
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
- Zustand jedes Raums mit Beschreibung
- Fotos als Anlage
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Unterschriften beider Parteien
So fordern Sie die Kaution zurück
Schritt 1: Anspruch geltend machen
Nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist (ca. 3-6 Monate) fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auf. Setzen Sie eine Frist von 14 Tagen.
Schritt 2: Mahnung senden
Zahlt der Vermieter nicht, senden Sie eine förmliche Mahnung per Einschreiben mit einer letzten Frist von 14 Tagen und dem Hinweis, dass Sie andernfalls rechtliche Schritte einleiten werden.
Schritt 3: Klage beim Amtsgericht
Reagiert der Vermieter weiterhin nicht, können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Bei einem Streitwert bis 5.000 Euro ist kein Anwalt erforderlich (Amtsgericht), kann aber hilfreich sein.
Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt gemäß der regelmäßigen Verjährungsfrist in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist – also am Ende des Jahres, in dem die Prüfungsfrist des Vermieters abgelaufen ist.
Checkliste: Kaution zurückfordern
- Übergabeprotokoll erstellen – Zustand der Wohnung bei Auszug dokumentieren
- Fotos machen – Jeden Raum fotografieren, besonders Böden, Wände, Sanitäranlagen
- Alle Schlüssel zurückgeben – Quittung über die Rückgabe verlangen
- Prüfungsfrist abwarten – 3-6 Monate nach Wohnungsrückgabe
- Schriftlich auffordern – Per Brief mit Fristsetzung von 14 Tagen
- Mahnung senden – Per Einschreiben mit letzter Fristsetzung
- Abzüge prüfen – Sind die Abzüge berechtigt und nachvollziehbar?
- Verjährung beachten – Anspruch innerhalb von 3 Jahren geltend machen
