Arten der Mieterhöhung
Im deutschen Mietrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Jede unterliegt eigenen Voraussetzungen und Grenzen. Es ist wichtig, dass Sie als Mieter die Unterschiede kennen, um Ihre Rechte wahrzunehmen.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn:
- Die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist
- Die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
- Die Kappungsgrenze eingehalten wird
Der Mietspiegel
Der wichtigste Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht eine besondere Beweiskraft. Alternativ kann der Vermieter die Mieterhöhung begründen durch:
- Drei Vergleichswohnungen mit entsprechender Miete
- Ein Sachverständigengutachten
- Angaben aus einer Mietdatenbank
Die Kappungsgrenze
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Grenze auf 15 % absenken. Viele Großstädte nutzen diese Möglichkeit bereits.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete erhöhen. Die jährliche Miete darf um 8 % der Modernisierungskosten steigen, die auf die jeweilige Wohnung entfallen. Dabei gelten folgende Einschränkungen:
- Die monatliche Miete darf innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro/qm nur um 2 Euro/qm)
- Reine Instandhaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden
- Die Modernisierung muss den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder nachhaltig Energie einsparen
Was zählt als Modernisierung?
- Energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster, Heizungsanlage)
- Einbau eines Aufzugs
- Barrierefreier Umbau
- Verbesserung des Wohnungsschnitts
Keine Modernisierung sind reine Reparaturen, Instandsetzungen oder der Austausch gegen gleichwertige Ausstattung.
Staffelmiete und Indexmiete
Staffelmiete (§ 557a BGB)
Bei einer Staffelmiete werden die Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Miete steigt in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Weitere Mieterhöhungen (z.B. nach Mietspiegel) sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
Indexmiete (§ 557b BGB)
Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, darf die Miete entsprechend angehoben werden. Auch hier sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, mit Ausnahme von Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten.
Ihre Zustimmungspflicht
Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Mieter zustimmen. Sie haben nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben.
Wie Sie einer Mieterhöhung widersprechen
- Formfehler prüfen: Ist das Erhöhungsverlangen schriftlich? Enthält es eine Begründung?
- Berechnung nachrechnen: Stimmt die Berechnung nach Mietspiegel? Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
- Mietspiegel-Einordnung prüfen: Ist Ihre Wohnung korrekt eingeordnet (Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr)?
- Teilzustimmung: Sie können auch nur einem Teil der Erhöhung zustimmen, wenn Sie die restliche Erhöhung für unberechtigt halten.
Checkliste: Mieterhöhung prüfen
- Art der Erhöhung identifizieren – Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffel oder Index?
- Formelle Anforderungen prüfen – Schriftform, Begründung, korrekte Berechnung
- Sperrfrist prüfen – Liegt die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurück?
- Kappungsgrenze berechnen – Maximal 20 % (oder 15 %) in drei Jahren
- Mietspiegel-Einordnung prüfen – Ist Ihre Wohnung richtig eingestuft?
- Überlegungsfrist nutzen – Bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang
- Teilzustimmung erwägen – Bei teilweise berechtigter Erhöhung nur dem berechtigten Teil zustimmen
- Beratung einholen – Mieterverein oder Rechtsberatung bei Zweifelsfällen kontaktieren
