Mieterhöhung: Wann sie zulässig ist

Eine Mieterhöhung ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Bei der häufigsten Form – der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein und darf die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent) nicht überschreiten. Nach einer Modernisierung sind bis zu 8 Prozent der Kosten umlegbar (§ 559 BGB). Einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete müssen Sie zustimmen — Sie können auch nur teilweise zustimmen.

Arten der Mieterhöhung

Im deutschen Mietrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Jede unterliegt eigenen Voraussetzungen und Grenzen. Es ist wichtig, dass Sie als Mieter die Unterschiede kennen, um Ihre Rechte wahrzunehmen. Mehr zum Mietrecht finden Sie auf unserer Themenseite.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete — § 558 BGB

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn:

• Die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Sperrfrist)
• Die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
• Die Kappungsgrenze eingehalten wird

Der Mietspiegel — der wichtigste Maßstab

Der wichtigste Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht eine besondere Beweiskraft. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung korrekt eingeordnet ist — Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr können die Vergleichsmiete erheblich beeinflussen. Alternativ kann der Vermieter die Mieterhöhung begründen durch:

• Drei Vergleichswohnungen mit entsprechender Miete
• Ein Sachverständigengutachten
• Angaben aus einer Mietdatenbank

Die Kappungsgrenze — mit Rechenbeispiel

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Grenze auf 15 % absenken.

Beispiel: Ihre aktuelle Kaltmiete beträgt 800 €. Die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt maximal 960 € — also 160 € Erhöhung in drei Jahren. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 1.000 €, darf der Vermieter Ihnen nur 960 € verlangen. Bei 15 %-Kappungsgrenze wäre das Maximum 920 €.

Mieterhöhung nach Modernisierung — § 559 BGB

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete erhöhen. Die jährliche Miete darf um 8 % der Modernisierungskosten steigen, die auf die jeweilige Wohnung entfallen. Dabei gelten folgende Einschränkungen:

• Die monatliche Miete darf innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 € pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 €/qm nur um 2 €/qm)
• Reine Instandhaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden
• Die Modernisierung muss den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder nachhaltig Energie einsparen
• Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen und Kosten schriftlich ankündigen

Was zählt als Modernisierung?

• Energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster, Heizungsanlage)
• Einbau eines Aufzugs
• Barrierefreier Umbau
• Verbesserung des Wohnungsschnitts

Keine Modernisierung sind reine Reparaturen, Instandsetzungen oder der Austausch gegen gleichwertige Ausstattung.

Staffelmiete und Indexmiete

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei einer Staffelmiete werden die Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Miete steigt in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Weitere Mieterhöhungen (z. B. nach Mietspiegel) sind während der Laufzeit ausgeschlossen.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, darf die Miete entsprechend angehoben werden. Auch hier sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, mit Ausnahme von Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten.

Ihre Zustimmungspflicht und Teilzustimmung

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Mieter zustimmen. Sie haben nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben — sonst verfällt das Erhöhungsverlangen.

Teilzustimmung: Sie können auch nur einem Teil der Erhöhung zustimmen, wenn Sie die restliche Erhöhung für unberechtigt halten. Beispiel: Der Vermieter verlangt 100 € mehr, Sie halten nur 60 € für berechtigt — dann stimmen Sie 60 € zu und lehnen 40 € ab.

Klagefrist und Fristen im Überblick

• Sperrfrist: Mindestens 15 Monate seit letzter Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB)
• Überlegungsfrist: Bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang
• Klagefrist des Vermieters: 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB)
• Kappungsgrenze: 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren

Wie Sie einer Mieterhöhung widersprechen

• Formfehler prüfen: Ist das Erhöhungsverlangen schriftlich? Enthält es eine Begründung nach § 558a BGB?
• Berechnung nachrechnen: Stimmt die Berechnung nach Mietspiegel? Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
• Mietspiegel-Einordnung prüfen: Ist Ihre Wohnung korrekt eingeordnet (Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr)?
• Teilzustimmung: Nur dem berechtigten Teil zustimmen
• Schweigen ist keine Zustimmung: Ohne Ihre Zustimmung kann der Vermieter nur gerichtlich vorgehen

Wann ist eine Ersteinschätzung sinnvoll?

Bei unklarer Mietspiegel-Einordnung, Modernisierungsabrechnung oder wenn der Vermieter bereits Klage angedroht hat, lohnt sich eine Ersteinschätzung im Mietrecht. Verwandte Themen: Mietminderung bei Mängeln, Eigenbedarfskündigung und unser Mietvertrag-Check. Die Angaben in diesem Artikel dienen der allgemeinen Orientierung.

Modernisierungsumlage — Rechenbeispiel

Der Vermieter modernisiert Ihre Wohnung für 40.000 €. Die jährliche Umlage beträgt 8 % = 3.200 €, also ca. 267 € monatlich. Liegt Ihre Wohnung bei 70 qm, sind das etwa 3,80 €/qm — über der Grenze von 3 €/qm in 6 Jahren. Der Vermieter darf dann nur 3 €/qm (= 210 € monatlich) verlangen. Prüfen Sie die Kostenaufstellung und ob alle Posten tatsächlich Modernisierung sind.

Typische Fehler bei Mieterhöhungen

• Erhöhung innerhalb der 15-Monats-Sperrfrist
• Kappungsgrenze überschritten
• Falsche Einordnung im Mietspiegel (Ausstattung, Lage)
• Modernisierungskosten enthalten Instandhaltung
• Staffelmiete und gleichzeitige Erhöhung nach § 558 BGB

Was passiert, wenn ich nicht reagiere?

Schweigen Sie, kann der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b BGB). Das Gericht prüft dann, ob die Erhöhung berechtigt ist — unabhängig davon, ob Sie zugestimmt haben. Deshalb: Nutzen Sie die Überlegungsfrist aktiv, prüfen Sie die Berechnung und reagieren Sie schriftlich — mit Zustimmung, Teilzustimmung oder begründeter Ablehnung.

Qualifizierter vs. einfacher Mietspiegel

In vielen Städten gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und vor Gericht besondere Beweiskraft hat. Fehlt ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter die Vergleichsmiete anders belegen — etwa durch drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Prüfen Sie, ob der Vermieter den richtigen Mietspiegel und die korrekte Tabellenzeile verwendet hat.